Vale a pena entrar na subscrição de FIIs?

Investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs) é uma forma eficaz de aproveitar o potencial do mercado imobiliário sem ter que comprar um imóvel. A subscrição de FIIs é a oportunidade que os investidores têm de adquirir novas cotas emitidas por fundos imobiliários.

Em muitas emissões, o preço é inferior ao de mercado, mas isso não é regra. Tal mecanismo permite manter a participação proporcional no fundo, apoiar projetos de expansão e aproveitar preços mais atrativos em relação ao valor de mercado das cotas.

Entender o que são e como funcionam as subscrições ajuda os investidores a avaliar oportunidades e riscos e tomar decisões mais embasadas. Neste artigo, explicaremos tudo o que é necessário saber sobre o tema para você entender se vale ou não a pena entrar na subscrição de FIIs.

Embora informativo, este conteúdo não é uma recomendação de investimento.

O que é subscrição de FIIs e como funciona?

A subscrição de FIIs é o direito do cotista de adquirir novas cotas quando o fundo imobiliário faz uma nova emissão, geralmente com desconto e em quantidade proporcional às que ele já possui.

Como os FIIs funcionam num formato de “condomínio fechado”, com cotas negociadas em bolsa e a obrigação de distribuir no mínimo 95% dos lucros, como não podem reter a maior parte do lucro (distribuição mínima legal de 95% do resultado caixa), a principal forma de crescimento é via novas emissões ou alavancagem.

Dessa forma, quando um FII de tijolo precisa adquirir novos imóveis, ou um FII de papel busca aumentar seu portfólio de ativos, o modo como eles podem conseguir recursos para isso é fazer uma nova emissão.

Nessa emissão, quem já é cotista ganha um direito de preferência para adquirir parte dessas novas cotas, na proporção da sua participação atual no fundo. Esse direito é opcional: o investidor pode exercer, vender ou simplesmente deixar vencer.

Na prática, funciona assim: primeiro, a gestora do fundo aprova uma nova emissão e faz o anúncio, divulgando o preço por cota, os prazos e o fator de proporção. Em seguida, define-se uma data-base: quem estiver posicionado na data-com terá direito de preferência, respeitado o cronograma da oferta.

Após a data estabelecida, surge na carteira do investidor um ativo separado, que é o direito de subscrição, e mostra quantas novas cotas ele pode comprar e o prazo para tomar a decisão.

O investidor que optar por exercer esse direito solicita o número de cotas que deseja subscrever junto à corretora, paga o valor total e recebe um recibo até a liquidação, quando as novas cotas passam a ser negociadas normalmente.

Vantagens de participar de uma subscrição

As principais vantagens de participar de uma subscrição são as seguintes:

• Preço preferencial: as novas cotas são emitidas com desconto em relação ao valor de mercado, o que reduz o custo médio da sua posição no fundo;
• Manutenção da proporção: o investidor preserva sua porcentagem de participação no FIIs, evitando diluição quando novas cotas entram e dividem os rendimentos futuros;
• Aumento de rendimentos: com mais cotas, o investidor recebe maiores dividendos proporcionais, já que os proventos são distribuídos com base no número de cotas detidas;

• Potencial de valorização: o fundo usa os recursos para novos imóveis ou projetos, o que pode impulsionar o crescimento do patrimônio e o preço das cotas;
• Oportunidade de expansão: permite ampliar exposição em um FII de qualidade sem precisar comprar no mercado secundário, muitas vezes a preços mais altos;

Riscos e cuidados ao avaliar novas cotas

Um dos principais riscos é a diluição do valor patrimonial. Se a emissão for acima do valor patrimonial (VP/cota), o VP médio cai, podendo pressionar o preço das cotas existentes.

Pode ocorrer uma queda temporária nos dividendos até os novos imóveis gerarem renda, ou mesmo desvalorização das cotas caso os novos ativos não tenham boa qualidade.

Para evitar esses problemas, é preciso tomar alguns cuidados ao avaliar novas cotas, como analisar o preço de emissão vs. mercado/VP, o destino dos recursos, o cap rate e o TIR projetados.

É importante avaliar a gestão e o histórico de emissões passadas para verificar se elas se alocam rápido e bem. Além disso, considere os prazos e a liquidez.

Para fazer investimentos mais assertivos, lembre-se de procurar uma corretora confiável, com experiência e um ótimo histórico, como a Genial Investimentos.

Impacto da subscrição na participação e patrimônio do investidor

A subscrição permite manter ou aumentar a participação percentual nos FIIs, evitando diluição, mas o impacto no patrimônio depende do preço de emissão e da qualidade da alocação.

Com a subscrição, a porcentagem do investidor aumenta, o que eleva a exposição e os potenciais ganhos. O patrimônio investido também cresce, desde que os recursos sejam alocados em ativos rentáveis.

Estratégias para decidir se a subscrição faz sentido

Para tomar a melhor decisão, o ideal é:

• Ler o prospecto, verificando o preço de emissão, o fator de proporção, os prazos, o destino dos recursos e a pipeline de investimentos;
• Comparar preço vs. mercado/VP: só vale a pena subscrever se for abaixo do valor patrimonial (VP) ou de mercado para reduzir custo médio;
• Avaliar a qualidade dos ativos e a gestão: é preciso confirmar que o cap rate/TIR são atrativos, a vacância é baixa e a gestora tem um histórico de alocação rápida.